不動産開業の流れ5ステップ | 必要なものをまとめて調達する方法を徹底解説 - クラウドPBX モッテル

不動産開業の流れ5ステップ | 必要なものをまとめて調達する方法を徹底解説

不動産業

Q: 不動産開業の流れ5ステップ | 必要なものをまとめて調達する方法を徹底解説

A:
不動産業に必要なものとは

「不動産開業に必要なものを知りたい」

「資金って不動産開業ではどれくらい必要?」

「40代の未経験だけど、不動産開業で失敗しないためにはどうすればいい?」

不動産開業をする際は、資格や免許に資金、始める際の流れまで、前もって知るべき知識が多数存在します。

本記事では、不動産業を開業するために必要な5ステップに関して、徹底的に解説いたします。

目次
  1. ステップ① 事業計画書を作成する
  2. ステップ② 必要な資格と免許を取得する
  3. ステップ③ 必要な資金を調達する
  4. ステップ④ 開業申請を行う
  5. ステップ⑤ 必要な設備を調達する
  6. 必要な設備をまとめて調達する方法

ステップ① 事業計画書を作成する

事業計画書

不動産経営における方針を決める

不動産開業の目的や経営方針をしっかりさせるためにはまず、融資制度を使う際に提出する「事業計画書」を埋めてみることから始めて見るとよいでしょう。

事業計画書とは、各不動産事業者・企業の戦略やどのように収益を上げる予定なのかの説明をするための書類のことです。

「事業計画書」という書面に落とし込めば、頭の中のアイデア・コンセプト等が具体化され、悪い部分や欠けている部分を客観的に見ることができるようになります。

また、コンサルや他の不動産事業者に共有し、経験者・知識人からの意見をもらうのもいいでしょう。

不動産業の開業の場合に事業計画書を埋めていくためには、

MEMO

  • 個人経営と法人経営、どちらの経営スタイルにするか
  • 賃貸仲介業か売買仲介業、賃貸管理業のどれにするか

この二つについてしっかり考えていく必要があります。次の章では、この二つについて説明します。

不動産業の経営スタイル

不動産の経営スタイルには、自らが経営を行う個人経営と、会社組織を構築して運営する法人経営が存在します。両者にはそれぞれ利点と欠点があります。

経営スタイル法人組織自営業者
社会的な評価

社会からの信頼が厚い

資本金や経営陣、規模に応じて財務状況が開示される傾向にある。

法人に劣る

外部からは経済的な体質や責任範囲が不透明であることが多い。

リスク負担

法人が責任を持ち、株式や有限の形態では出資者は出資金額を超える責任を負わない

全て個人の負担となる

決定権

株主総会や役員会などの組織が組織としての決定を行う

全てを個人が決定

事業持続性

特別な理由がなければ持続的に運営される

経営者の死去等で事業が停止する

収益配分

法人の資産とされ、所有者には条件に基づき分配される

収益は個人が全て受け取る

税制面 ・利益と損失を相殺可能
・定率税制
・経費の計上範囲が広範
・損益相殺に限界がある
・累進税率が適用される
・経費の計上可能範囲が限定的

個人経営でスタートする際は、初期費用や資本の必要額が抑えられ、経営に伴う手続きも比較的容易です。その反面、事業リスクは経営者個人が背負い、税務上のデメリットや信用の面で不利になることもあり得ます。

法人で不動産開業を行うと、個人経営に比べて初期の投資は増加しますが、社会的な信頼を集めやすくなる利点があります。顧客獲得や資金調達において優位性を持ち、利益や事業規模が一定レベルを超えると税務上の優遇を受けることもできます。

不動産開業をする目的やコンセプト、利用できる予算から逆算してみて、個人経営と法人経営のどちらが良いかを考えてみるのがいいでしょう。

不動産の「業種」について

不動産開業に際しては、まず事業の形態を明確に決めることが大事です。

不動産ビジネスには、賃貸の仲介、販売の仲介、そして賃貸物件の運営・管理という3つの主要カテゴリーがあります。

(1)賃貸仲介業
物件オーナーと入居希望者の橋渡しをして成約を助け、それによって手数料を稼ぐ仕事です。情報の収集、宣伝活動、物件の案内や契約書の準備などが業務に含まれます。

(2)売買仲介業
物件の売主と購入希望者をつなぎ、取引をサポートして手数料を得る活動です。情報収集、宣伝、評価や価格の交渉、契約書の作成が含まれます。

(3)賃貸管理業
オーナーに代わり物件の維持管理を担い、その対価として報酬を得る仕事です。募集活動、賃料の徴収、メンテナンスや清掃、問題発生時の対応が主な業務内容です。

比較項目売買仲介業賃貸仲介業
未経験からのハードル高い低い
お客さんとの関係性密接普通
1件あたりの収入多い少ない
リピーター発生率低い高い
景気の影響大きい少ない

これらの中で、賃貸管理業は新規での参入には無理があることが多いため、実際には賃貸や販売の仲介業からスタートすることが多いです。特に仲介業は初期の出費を抑えることが可能です。

参考) 中小機構「業種別開業ガイド 不動産業」

上記のように、事業計画書の内容や経営方針・営業形態などに関して考えを深めることが、不動産開業の第一歩となります。



ステップ② 必要な資格と免許を取得する

資格と免許

不動産業の開業時に必要なものの1つ、「資格・免許」にはどのようなものがあるのでしょうか。免許として「宅地建物取引業免許」資格として「宅地建物取引士」があるのですが、2つの違いは以下の通りです。

宅地建物取引業(宅建業免許) = 宅地建物取引業を開業するために必要になる免許
宅地建物取引士(宅建士資格) = 不動産取引で押印などの「重要業務」を行うための資格

詳しく解説します。

宅地建物取引業免許=不動産業の開業に必要

宅地建物取引業免許は、以下の条件を満たしていれば、行政庁から取得できます。

MEMO

  • 法人が取得する場合、宅地建物取引業を事業の一環としている必要がある。
  • 代表者や役員に免許取得を妨げる要因がない。
  • 事務所では宅地建物取引士が専任で勤務している。
  • 従業員5名ごとに1名は宅建士でなければならない。
  • 法律で定められた基準をクリアする適切な事務所が必要。
  • 国に供託金を納付するか、または関連団体への加入が必要。

※免許は個人または法人に関わらず取得可能です。

これらの条件を満たしたうえで

2以上の都道府県で複数不動産業の事務所を立ち上げる場合は国土交通大臣あてに、1つだけの都道府県内で1事務所を開業する場合は都道府県長あてに、申請して免許を得る必要があります。

宅建業法には以下の様な記述があります。

第二章 免許
(免許)
第三条 宅地建物取引業を営もうとする者は、二以上の都道府県の区域内に事務所(本店、支店その他の政令で定めるものをいう。以下同じ。)を設置してその事業を営もうとする場合にあつては国土交通大臣の、一の都道府県の区域内にのみ事務所を設置してその事業を営もうとする場合にあつては当該事務所の所在地を管轄する都道府県知事の免許を受けなければならない。

E-GOV法令検索「宅地建物取引業法」より原文ママ https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=327AC10001000176

宅地建物取引士=不動産取引時の重要業務実施に必要

不動産取引の専門家である宅地建物取引士は、不動産業を運営する際に欠かせません。事務所ごとに5人の従業者に対して最低1人の宅建士が必要とされています。

宅建士が求められるのは、特定の業務を行う必要があるからです。これには、契約前の重要事項の説明や契約書に名前を書いたり捺印したりする作業が含まれます。

不動産取引を完遂する上で必須の業務は宅建士の専門分野です。他人を雇う選択肢もありますが、知識を自ら身につけておくと開業後に大いに役立ちます。

さらに、重要事項の説明や契約手続きは、デジタル化の進展に伴いオンラインで行われるケースが増えています。不動産取引においては顧客の個人情報を扱うため、電子契約サービスを導入する際は、セキュリティ面の配慮が不可欠です。

【番外編】不動産開業上あった方が得な資格群

「不動産鑑定士」など開業の上で得ておいた方がいい資格には以下の様なものがあります。

マンション管理士

マンション運営や建築物の維持に関わる知識についての資格です。賃貸管理業において、物件オーナーからの信頼を得るのに貢献します。

不動産管理士

土地や建物の価値を適切に判断するための資格です。この知識は、不動産の売買取引で物件の価値を査定する際に重宝されます。

土地家屋管理士

不動産の登記手続きや測量に特化した資格です。分筆や確定測量が必要な土地の売却において役立つ知識を提供します。

【番外編】経営者として必要になる財務/経理の知識

自分でビジネスを立ち上げると、代表取締役としての役割を果たすことが求められます。 たとえ自分一人の企業であっても、代表者として異なる視点が必要となります。

例えば、経理や財務に関する知識が挙げられます。 経営者として会社の財務状況を常に把握することは、欠かせない要素です。

不動産の営業として活躍していたとしても、このような業務に不慣れな人は少なくないでしょう。

独立する前に、実際に経営者として活動している人の意見を聞いたり、関連する書籍を読んだり、セミナーに参加することで、必要な知識を身に付けることが重要です。



ステップ③ 必要な資金を調達する

資金

不動産業を始めるには、事務所の設備から登録免許税、宅建協会の会費まで、多岐にわたる費用がかかります。

以下に主要な資金項目を挙げます。

☆不動産業開始に必要な資金項目

費用項目内容
オフィス設置に関わる支出賃料、保証金、内装工事費、オフィス家具と機器の購入費、通信費など。
営業保証金不動産事業を始める際に、供託所に預ける必要のある金額。法律で定められた義務。
弁済業務保証金分担金宅建協会への加盟に際し、営業保証金の代わりに支払う金額。
宅建協会加入費用全日本不動産協会及び全国宅地建物取引業協会連合会への入会金と年会費。
登録免許税宅地建物取引業登録をするために必要な申請料。
その他の経費事務用品、車両準備費、賃料、光熱費、リース料、人件費、運転資金など。

参考資料: 公益社団法人全日本不動産協会埼玉県本部、公益社団法人不動産保証協会埼玉県本部・宅建業コラム「不動産で独立するときに資金はいくら必要?」

金額や内訳、開業時に活用できる厚生労働省や経産省の補助金・助成金に関して、下記の記事で詳しく解説しています。

詳しくは以下のリンクをご覧ください。

補助金・助成金

【資金繰り解決】不動産開業で役立つ補助金・助成金とは | 注意点に必要な資金まで解説

記事を読む

ステップ④ 開業申請を行う

不動産業を実際に始めたら、開業届けを提出する必要があります。

「個人事業の開業・廃業等届出書」は、事業開始を税務署に報告するための書類です。これにより、税務署に事業開始の事実が通知されます。

法人に該当する場合、同様に「法人設立届出書」を提出することで、事業開始を税務署に報告します。

加えて、「青色申告承認申請書」の提出により税制上のメリットを得られることがあります。書類を提出し、特定の条件を満たすことで、最大65万円までの特別控除が受けられる場合があります。

参考資料:国税庁「No.2072 青色申告特別控除」

開業届けの提出期限と提出先

事業を始めた日から1ヵ月以内に、税務署へ開業届けを提出します。開業届けは遅れても罰則はありませんが、提出しないと青色申告承認申請書も提出できませんので、注意が必要です。

提出は、税務署を通じて行い、国税庁に必要事項を記載した書類を提出します。

項目説明
税務署と提出日程開業から1ヶ月内に提出
氏名と生年月日
マイナンバー
仕事の種類明確に理解できる業種名を記載
商号書く必要はなし
届出種別新しく開業するなら「開業」を選ぶ
所得カテゴリー「不動産所得」を選択
開業日事業を開始した日付を記入
届出書の提出青色申告や消費税関連の書類を提出したら「有」にする
事業の内容具体的な仕事内容を記入
給与の支払状況従業員がいれば記入する
源泉税関連の申請申請書を提出する場合は「有」
給与支払開始日従業員がいる場合に記入

(参考資料)国税庁: 個人事業の開業・廃業等届出書

不動産開業届け提出時の必要書類

青色申告承認申請書

青色申告特別控除を受けるためには、開業日から2ヶ月以内(1月15日以前に開業した場合は3月15日まで)に提出する必要があります。

(参考資料)国税庁: No.2072 青色申告特別控除

青色事業専従者給与に関する届出書

親族を雇用し給与を支払う場合、専従者として届け出れば経費に算入できます。提出期限は青色申告承認申請書と同じです。

(参考資料)国税庁: A1-13 青色事業専従者給与に関する届出手続

所得税の減価償却資産の償却方法の届出書

定率法による減価償却を選択する場合、この届け出書を提出します。提出期限はその年の3月15日です。ただし、定額法を選択する場合は提出の必要はありません。

(参考資料)国税庁: A1-19 所得税の減価償却資産の償却方法の届出手続

ステップ⑤ 必要な設備を調達する

資格と免許

不動産開業時には、事務家具・OA機器・業務効率化ツールなど様々な設備の導入が必要です。「どの設備から検討すべきか」など悩み、つまづいてしまう方もいらっしゃるのではないでしょうか。

本章では、必要な設備について優先順位が高いものから順に紹介していきます。

不動産開業に必要な設備一覧は以下の通りです。

不動産開業MEMO
  • パソコン
  • 固定電話・光回線
  • インターネット回線
  • 複合機・プリンター
  • FAX機
  • オフィスデスク・応接セット
  • 接客スペースを区切るパーテーションブース
  • 電子契約などITツール/システム

このうち、下記の6つは先述した「宅地建物取引業免許」を取得する際に必要であり、最低限揃える必要があります。
・デスク
・チェア
・応接間(パーテーションブースなど)
・固定電話
・コピー機
・FAX

また、不動産開業時にクリアすべき下記の条件を踏まえると、「従業員名簿の管理」と「取引記録の保管」に必要な電子契約やインターネットFAXなども揃えておくと、業務効率化に効果的です。

項目説明
宅建士の配置基準従業員5名ごとに1名以上の宅建士を配置する必要がある
業者票の表示不動産業の資格を表示する業者票を、見える場所に設置する
報酬額の告知仲介など各サービスの報酬額を、計算方法を含めて告知する
従業員名簿の管理業務内容と宅建士の数が適切か確認するため、従業員名簿を保持する
取引記録の保管取引の詳細を記載した帳簿を事務所に常備する

ここからは、不動産開業で必要な設備についてそれぞれ解説していきます。

パソコン

Word・Excelなどオフィス系のソフトを使ったり、Webサイト運用やSNSでの宣伝をしたりする際に必ずと言っていいほど必要になるパソコン。

不動産開業時には、どれくらいのスペックのパソコンがあれば良いのでしょうか。以下の様なスペックのパソコンがおすすめです。

不動産開業MEMO

  • CPU = intel 8世代以降/ i3~i5
  • メモリ = 8GB以上
  • ストレージ = SSD(重要) 256GB以上
  • OS = Windows10/11 Pro

・CPU = intel 8世代以降/ i3~i5
不動産での仕事では、オフィスソフトを使った作業がほとんどのため、intel Core i3~5程度のスペックでCPUは十分です。なお、「8世代以降」と書いたのはWindows11がこの世代以降の新しいCPUでしか動作しないためです。

・メモリ = 8GB以上
メモリはWindows11の動作要件で最低で4GBとされていますが、8GBはないとしっかりとした動作は難しいです。

・ストレージ = SSD(重要) 256GB以上
ストレージはHDDでなく、SSDを強くオススメします。動作が圧倒的に早いだけでなく、持ち運んだ時の故障などもかなり少なくなるため、営業回りでパソコンを持っていく際に都合がいいのです。128GBだといささか容量に欠けるため256GB以上をオススメします。

ちなみに最近では、半導体高騰のあおりを受けて新品よりも「中古パソコン」が人気を集めています。中古パソコンならば、8世代以降のi5・8GBメモリ・SSD256GBでも最安で4万円程度で購入が可能なことも。

おすすめの中古パソコン専門店は以下の通りです。

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PCバルのように法人窓口を設けている専門店も多いので、とりあえず下のリンクから一度ショップを観てみて、気になった一台があれば専門店側に問い合わせるのも良いでしょう。



固定電話や内線設備

電話線と電話機も、開業時には欠かせない設備です。
ほとんどの都道府県で、免許申請時にはすでに電話番号が設定されている必要があり、写真や平面図にもその設置場所を明記することが義務付けられています。固定電話は、信頼性を顧客に提供するためにも欠かせません。

近年では、開業時の内線設備として、「クラウドPBX」を選ぶ方も増えています。

クラウドPBX

クラウドPBXとは、オフィスや事務所へ設置していた主装置(PBX)をクラウド上に設置し、ユーザーはスマホやPCからインターネット経由で各機能を利用する電話サービスです。PBX(主装置)の設置工事が不要であるため、最短3営業日で番号を取得できること、工事費用を削減できることが魅力です。

クラウドPBX業者には「MOT/TEL」「ナイセンクラウド」「トビラフォンCloud」などがあります。

詳しくは以下の記事を見ると各社の違いも含めて、クラウドPBXについてわかると思います。

クラウドPBX

クラウドPBXとは?PBXやビジネスフォンとの違いを解説

記事を読む

ちなみにおすすめは「MOT/TEL」です。通話品質を高く評価されており、特許庁や群馬県庁などの官公庁や上場企業にも多数導入されています。音質の良さを確かめていただける無料デモを実施中ですので、ぜひお試しください。



インターネット回線

光回線

パソコンとインターネット接続は不可欠です。不動産業界特有のレインズなどのデータベースにアクセスするためには、特にWindowsシステムがいいでしょう。また、ネットワークに関しては、速度が安定している光回線が良いでしょう。

詳しくは、「フレッツ光」「NURO光」など主要光回線業者について解説している以下の記事が参考になるでしょう。

補助金・助成金

開業には必須!おすすめの光回線6選|選ぶポイントを解説

記事を読む

ちなみに、NTT東日本およびNTT西日本の「フレッツ光」とのコラボレーションのおすすめ法人向け光回線サービスとして、MOT光が挙げられます。 光回線の速度や提供エリアもフレッツ光と変わらないので安心して利用できます。

電話設備・光回線・プロバイダなど煩雑な契約を一本化することができ、開業前の貴重な時間を重要な業務に割くことができます。

複合機やFAX機など

不動産業は物件情報などをFAXでやり取りしているため、FAXの使用量が多い業種です。スペースを取るため、FAX機能付きの複合機を導入するのが理想的です。
不動産業界ではA3サイズの書類がよく使われるため、A3サイズに対応した複合機を備えると良いでしょう。大型の複合機は高価なため、リースを利用するのが一般的です。

また、最近では「インターネットFAX」の活用も進んでいます。

FAX使用量が多い業界ゆえに、営業FAXなどが大量に届き、無駄なコストが増えるとともにFAXの確認作業に時間がかかってしまってしまいがちですが、インターネットFAXでは、届いたFAXを自動でデータ化。メールもしくはビジネスチャットにて通知を受け取ることが可能です。

インターネットFAX機能のイメージ

オフィスデスクと応接セット

応接セット

オフィスデスクとセットの椅子、さらにお客さんを迎えるための応接セットは、「宅地建物取引業免許」の審査を受けるうえでも必要不可欠です。多くの自治体では、宅建業免許の申請時に内装部分の写真が求められ、平面図にも描かれるべきとされています。

オフィスコムなど大手のオフィスデスクの簡単な料金表はこちらです。

店舗名デスクの内容料金
オフィスコム製の新品会議用テーブル1 + メッシュチェア(肘なし)約55,000円~(組み立て料金:20,000円)
中古デスク(楽市:コクヨ製)会議用テーブル1 + チェア(肘なし)4約58,000円

参考)オフィスコム公式HP/楽市公式HP

開業のタイミングで、高価な家具を購入するのは正直難しいかもしれません。ただ、ブーメランデスクなど木製家具が人気の「オフィス空間デザイン」では、高級感と温かみを演出する家具をお得に購入できるためおすすめです。



スペースを区切るためのパーテーション

パーテーション

オフィススペースを分けるためにはパーテーションが必要です。

パーテーションは自宅を事務所にして開業したり、お客さんとしっかり対面で話をすることの多い不動産業界では特に重要になってきます。

基本的にパーテーションは最低180cmの高さが必要とされます。既に独立したオフィスを持っている場合でも、商談スペースを作るために利用することができます。従業員が複数人いて、客足が多い場合でも、プライバシーを守ることができます。

先ほどご紹介した「オフィス空間デザイン」でも、パーテーションブースを取り扱っています。1連で58,000円からと業界の中でも極めて安い価格で提供しているため、ぜひご覧ください。



電子契約など業務を効率化するITシステム

あらゆる分野で「DX」が叫ばれる現代。「IT導入補助金」など、新規開業者向けにITツール導入を支援する補助金・助成金も増えつつあります。

不動産開業の際におすすめのITツールとしては以下の様なものがあります。

機能カテゴリソフトウェア名特長
不動産固有の機能を持つソフトノマドクラウド仲介業者向け。自動追客機能や顧客管理が特徴。
賃貸名人在宅パック賃貸管理専用のアプリケーション。一元管理が可能で、リモートワークに対応。
いい生活賃貸クラウド 物件広告物件広告専用のシステム。ポータルサイト管理と分析を一括で行える。
賃貸革命10パック仲介から管理までの広範な業務をサポート。家賃管理や問い合わせ対応も可能。
いえらぶCLOUD仲介から管理、ウェブサイト制作までをサポートする不動産業務全般のツール。
業務ごとに特化したソフト人事・資産管理=MOT/HG人材の採用から実働までを一気通貫。資産管理などの総務効率化機能もあり。
電話対応=クラウドPBX「MOT/TEL」クラウドPBXサービス。電話周りのみならず勤怠・シフト管理システムやビジネスチャットも付帯。
経理=マネーフォワード クラウド 会計Plusクラウド会計システム。銀行や勤怠管理との連携、AIを用いた自動入力と仕訳が可能。
DX-Sign電子契約システム。PCやタブレットで簡単に契約が交わせる。

なかでも、IT重説が可能になったこと、コロナ禍でオンライン内見・契約が一般的にになったことから、電子契約を導入する不動産が増加しています。

電子契約「DX-Sign」では、利用者との契約や雇用した従業員との雇用契約書など、大量の契約更新をリモート環境で完了することができます。

電子上で完結するため、大量の書類を郵送する必要がなくなり、契約をスピーディーに行うことが可能です。人事・総務業務が圧倒的に楽になるためおすすめです。



6.必要な設備をまとめて調達する方法

必要なものをまとめて調達する方法

ここまで説明してきた通り、不動産開業時には手元にある資金の利用可能範囲内で考えながら、事務家具・OA機器・業務効率化ツールなど様々な設備の導入が必要です。

ただ、法人向けの設備を提供する会社の多くは、「光回線業者」「家具メーカー」「OA機器メーカー」「ITツールベンダー」「PC販売業者」...と提供する商品ごとで分かれている場合がほとんど。

「光回線業者」で「A社・B社・C社」と比較して、ようやく一社に絞ったとしても、次はまた「家具メーカー」で比較しよう、となるとますます面倒なもの。

不動産経営のために、各設備について比較検討を行ったり、様々な企業から詳しい話を聞いて時間をかけたりすると、営業に必要不可欠な設備を揃えるだけでもかなりの労力がかかります。

株式会社バルテックで必要な設備をまとめて調達!サポート窓口・請求書も一本化

不動産開業に必要な設備を1社だけで揃える。「株式会社バルテック」ならそれが可能です。

光回線/固定電話/内線業者(クラウドPBX)、木製家具、OA機器ITツール(電子契約・勤怠/人事管理システムなど)、法人向けPCの販売を行うバルテックだからこそ、設備をまとめて調達可能です。さらに、サポート窓口や煩わしい請求書を一本化することで、開業準備に大忙しの事業者様の時間を有効活用することができます。



不動産に限らず、少人数で膨大な業務をこなさなければならない開業時には、限られた時間をどのように使うか検討し、必要な業務に労力を割くことが重要です。やり取りの相手・数を減らし、一社の信頼できる企業に設備導入をお願いすることで、効率的で有意義な時間の使い方が可能です。

まとめ

開業準備というのは、とにかく手間がかかり大変なものです。

時間をかけるべき作業に時間を使えるよう、作業の効率化を図りましょう。

株式会社VALTECでは、不動産開業に必要なものをまとめて調達いただけます。
開業に必要な設備や機能など、お気軽にご相談ください。







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