不動産オーナー様で空室に悩まされている方は少なくないのではないでしょうか？ 前回・前々回のブログにて空室率の推移や空室の理由をご紹介してきました。 空室ブログ3回目ということでオーナー様が気になる空室改善の方法をご紹介致します。

コンテンツの目次

• 周辺地域物件の調査
• 調査結果を基に対策する
• 居住物件以外で売り出す

1.周辺地域物件の調査

まず改善するためには自身の物件がどの理由で空室となっているかを調査する必要があります。大まかには地域物件の家賃相場（間取り・築年数別）・新しい賃貸物件が出来ていないか・住民の属性の三つです。
家賃相場を調査すると自身の物件に設定してある家賃や設備が妥当なものなのかが判断付きます。例えば以前であればユニットバスで5万円で入居者が決まっていたとしても、物件が溢れてきている現代では風呂トイレ別で5万円の相場になっているかもしれません。もしそうなら家賃を下げるか改築する必要がございます。

さらに家賃も細かく見ると賃料・共益費・駐車場代・敷金・礼金・町内会費など様々な項目がありますのでそれぞれを比較していきましょう。また、新しい物件が出来ていると少し家賃が高くても新しい物件へというお客様も多い為適正の家賃設定でも特需的に入居者を取られてしまうこともあります。最後に住民属性ですが

• ・年齢
• ・性別
• ・単身or家族
• ・勤務先、通学先
• ・入居理由
• ・転居理由
• ・契約の種類

を調査します。
属性を調査するとどの層へ物件がヒットしているのかわかり、また空室が増えてきている理由も探しやすくなります。例えば学生に多く入居してもらっていたが、大学が編成によってキャンパスの人数が減ったり無くなった等の事由があれば空室が増えるのは当然ですね。

2.調査結果を基に対策する

上記の調査によって自身の物件の立ち位置がわかったと思うのでその情報に従い対策をしていきます。

2.1.家賃が高い→家賃の見直し

これは誰もが思う方法だと思いますが、家賃相場が下がっているのに現状維持していた場合は家賃を適正価格まで下げることでお客様の候補に入るはずです。

2.2.初期費用が高い→敷金礼金の見直し

家賃は適正でも初期費用が高い物件はなかなか決まりません。筆者も決めかけていた物件を初期費用の高さから諦めた経験があります。 ひと昔前であれば敷金礼金は取って当たり前でしたが、現状物件が溢れている今は入居してもらえる方がありがたいという気持ちを持って初期費用の設定を見直しましょう。敷金はないと危険という固定概念は捨てて、今は家賃保証会社もあるので検討しましょう。
それでも決まらない場合はフリーレント1カ月などを付けると効果的です。

2.3.ファミリー層物件が埋まらない→駐車場の見直し

ファミリー層が多い物件だと自動車を所有する確率が高くなります。その為駐車場付きの物件や駐車場の賃料を含めて予算感をもっているので駐車場の整備や駐車場代の見直しも効果的です。

2.4.相場感に合っているのに空室→管理会社の見直し

物件は人の目に触れて初めて候補になります。ネット社会なので不動産屋に直接行くより物件をネットで探してから連絡する方の方が多くなってきています。その為ポータルサイト（アットホーム・スーモ・ホームズ）へ上手く掲載してくれる管理会社でないと厳しいです。出来れば全てに掲載している会社を見つけましょう。

2.5.管理会社を変えても効果がない→仲介業者へ自身で営業してみる

管理会社を変更しても効果がない場合、仲介業者へ自身で営業する必要があります。自身の物件情報（家賃などの募集条件や部屋の写真など）を持って行き案内しましょう。この際、案内する前に管理会社へ連絡はしておきましょう。
入居を決めてくれたら広告料を支払う旨や不成約の場合のフィードバックなどをお願いしましょう。

2.6.それでも決まらない→改装が必要

いくら頑張っても決まらない物件というのはあります。そのレベルまで行くと家賃どうこうではなく物件そのものの価値が低い可能性があります。
この場合は改装などが必要になります。築年数が古いと簡単には取れない汚れなどが多くなってきます。改装やリフォームはお金をたくさんかければ良いというものではないので何年で回収できるなど計算しながら計画しましょう。

3.居住物件以外で売り出す

上記の改善方法は基本的に居住用の賃貸物件として空室を改善する方法をご紹介してきました。しかし、人口は減少し続けているにもかかわらず物件数は増加していく現状が続くと仮定すると今後も確実に空室の悩みは尽きないでしょう。
そこで弊社がご紹介するのは賃貸物件を他の業態へ変化させて空室の改善・収益性の向上を試みる方法です。特に弊社がおすすめするのはレンタルオフィス。レンタルオフィスは今後も伸びていく市場です。また1部屋を分割して貸し出すので賃貸のように家賃収入が0か100かというようなこともなくリスクの軽減にも繋がります。単価自体も通常の賃貸より付随サービスが多く高く貸すことが出来るので収益性も高くなります。

弊社では高単価なレンタルオフィスを満員にした経験やレンタルオフィス専門の電話・管理システムも提供しているのでどこでも同じ運用が可能です。システムの提供に加え、レンタルオフィスのコンセプトやレイアウト・設備などのコンサルティングもおこなっていますのでお気軽にお問合せ下さい。

レンタルオフィスが伸びていく市場の理由はこちらをご覧ください。
レンタルオフィスコンサルティングHP:https://www.mot-net.com/solution/rentaloffice-consulting-service

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前回のブログにて空室率の推移をご紹介しました。今回は賃貸ビルの空室理由を明確にし、対策を行うことで満室にする方法をご紹介致します。

コンテンツの目次

• 住宅が増えている
• 人口の減少
• 具体的な空室理由
• 自身の物件の空室理由は様々

1.住宅が増えている

まず前回のブログでも簡単に説明しましたが、大まかに日本の賃貸の現状をご紹介します。日本における総住宅数は年々増えています。

参照：http://toushi.homes.co.jp/column/yoshihiro-sato/sato14/

住宅が新しく作られる背景としては「節税」対策の為です。
土地を所有している地主さんや多額の現金を保有している資産家の方が賃貸マンションを所有すると固定資産税や相続税が下がります。1000万円以上も相続税が少なくなる場合もあるようです。

また、消費税の増税や人手不足からくる人件費の高騰など将来的に必ず来ることが見こせる事由があるので今のうちに・・・という気持ちが少なからず働いているようです。

2.人口の減少

住宅は増加傾向にありますが人口は逆に減少傾向にあります。人口のピークは過ぎ減少していくとともに超高齢者社会になっていくことは避けられないでしょう。
現在1億3000万人ほどいる人口が2055年には1億人を切るそうです。65歳以上の高齢者が3700万人と推定され4割ほどが高齢者と呼ぶ層になっていきます。
若い人が増えなければ賃貸住宅の需要も増えていきません。

3.具体的な空室理由

人が減りながらも賃貸は増え続け空室になるのは仕方のないことかと考えてはいけません。常に満室の賃貸も多くありますので、工夫次第でどんな賃貸でも満室にすることは可能です。
まず、大まかに内覧があるのに決まらないのか？内覧自体がないのかに分かれます。内覧がない場合、入居者へ情報が届いていないか入居者の求める条件を満たしていない可能性があります。今の入居者は主にインターネットから事前に物件を調べて問い合わせをしてきます。その為インターネットへの情報掲載は満室にしたいなら必須です。条件についても同じエリアや家族構成・間取りや駅からの距離などで調べ対策を行いましょう。情報についても最新のものが掲載されているかもチェックポイントです。条件を変えたりリフォームしても以前の情報がそのまま掲載されていれば入居者はわかりません。
また、築年数が古い物件についてはリフォームなども先行投資として必要になる場合があります。

内覧が来ているのに決まらない場合は、条件面ではなく物件の内装・共用部などに欠点がある場合が多いです。写真からイメージしていた物件より汚い、共用部に物が置いてありルールを守れない人が入居しているなどが挙げられます。共用部については定期清掃を増やしたり、ルール違反をしている人がいないかチェックをしたりしましょう。

4.自身の物件の空室理由は様々

賃貸の状況と具体的な空室原因のチェックポイントをご紹介してきましたが、物件ごとに原因は様々ですので対策案も変わってきます。 自身の物件の空室理由をしっかり確認し、対策していきましょう。 また、最近では賃貸物件を通常の賃貸だけでなくレンタルオフィスやコワーキングスペースなどの用途で企業に貸し出したりしているオーナー様も増えています。レンタルオフィスやコワーキングスペースは利用率が伸びている業態で今後も伸び続けると予想させるので空室改善のための対策として有効でしょう。レンタルオフィスやバーチャルオフィス・コワーキングスペースの詳細はこちら

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不動産オーナー様や不動産仲介業の方は自身の物件の空室率が他と比べて高いのか低いのか気になりますね。そこで今回は空室率の推移をご紹介していきますので自身の物件の空室率と比べてみてください。

コンテンツの目次

• 空室の推移
• 東京都の空室率
• 東京以外の空室率
• 空室率は今後も上がっていく

1.空室の推移

いきなりではありますが、総務省統計局「住宅・土地統計調査」（2013年・平成25年）の記事をご紹介致します。

年々空き家率は上昇しています。 人口は「我が国における総人口の長期的推移」によると2004年にピークになっているにもかかわらず総住宅数は増加しているのですから空室率が上昇していくのもうなずけます。 人口が減少しても核家族化により必要な住宅数は増えたとしてもいずれ限度が来ます。空室率は今後も増加していくでしょう。
参照：http://toushi.homes.co.jp/column/yoshihiro-sato/sato14/

2.東京都の空室率

LIFULL HOME'S 不動産投資にて東京都内の賃貸用住宅の空室率一覧が掲載されていました。
抜粋してご紹介致します。（2018年4月16日現在）

千代田区：36.5％
中央区：27.7％
新宿区：15.0％
渋谷区：14.8％
八王子市：16.8％
東京都全体でみると14.5％という結果になっています。
参照：http://toushi.homes.co.jp/owner/tokyo/

ちなみに一番空室率が低いのは江東区の7.4％でした。
都内でも3割を超える空室率の地域があるようです。人が多いイメージの都内でも空室率が高いので地方の結果を次項で見て行きます。

3.東京以外の空室率

同サイトにて東京都以外も掲載されているのでご紹介致します。
ここも抜粋してご紹介します。

北海道：20.8％
宮城県：21.5％
神奈川県：16.1％
埼玉県：18.4％
千葉県：20.5％
愛知県：16.1％
京都府：17.5％
大阪府：20.1％
広島県：18.2％
高知県：22.8％
福岡県：18.9％
沖縄県：11.7％
参照：http://toushi.homes.co.jp/owner/

沖縄県の空室率が一番低い結果となっています。沖縄県は出生率が高く、国内からの移住も多いで人口が増加傾向な点が空室率の低さの理由ではないでしょうか。

4.空室率は今後も上がっていく

不動産オーナーさまや不動産仲介業の方にとっては非常に残念な情報かもしれませんが日本における空室率は年々上がっているように今後も上がっていくでしょう。 空室率が上がっている原因・理由については次回のブログにてご紹介致します。

そして、ただ単に広告をだしたりしても賃貸契約は取れなくなる時代になっていきます。 その為別の用途のために提供したりすることが今後求められます。 弊社ではレンタルオフィスやバーチャルオフィス・コワーキングスペースを推薦致します。
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